01商业地产开发的七个主要阶段
▣ 市场条件判断
在商业地产项目的初期，开发商需对拟选址地区的市场条件进行初步评估。这一判断，即初判，主要着眼于所在地区的市场状况及潜力，探究该城市或地区是否适合发展特定类型的商业房地产项目。同时，这也涉及到对整个项目的宏观定位思考。
由于商业房地产形式多样，每种形式都面临市场成熟度的挑战。例如，在某地区社会生产力水平较低、人们收入水平不高的情况下，即便投资商实力雄厚，也不适宜在该地区投资建设大型商业房地产项目。
▣ 位置选择的重要性
商业房地产项目的位置选择，对项目的最终成功具有决定性影响。位置选择对商业房地产的成功运营至关重要。并非所有地区都适宜商业房地产的开发，必须满足特定条件方可进行。相较于普通房地产，商业房地产因其独特的功能特点，对位置及其周边环境的要求更为严格。住宅社区或写字楼所面临的客流局限在一定范围内，而商业房地产则不同，其客流会随着经营状况的波动而大幅增减。因此，当商业房地产项目的客流发生倍增时，项目所在位置是否能够应对这一变化便显得尤为重要。
在确定位置的过程中，开发商可以组建内部团队进行研究分析，也可以选择委托专业的咨询机构来协助选址。
▣ 判断可发展规模
在选定商业房地产项目位置后，必须对特定地址进行深入的市场前景和可发展规模分析。这一步骤旨在确立项目的市场基础、周边商圈的覆盖人口、预期客户流量、由客户流量产生的营业额，以及项目的潜在发展规模等关键要素。
以北京崇文门的新世界商场为例，一期在1998年投入运营后生意兴隆，但二期在2000年开业后长期表现不佳。管理方最初归因于商品组合的不同，但调整后仍未见明显改善。直至最近，二期的经营状况才有所好转。实际上，新世界二期运营不善的根源在于对市场规模的不准确判断：崇文门地区在2000年尚不足以支撑一个面积超过十万平方米的商业体。这再次强调了开发商对市场可支撑发展规模的准确判断至关重要。
在微观层面进行此类判断时，常用的方法是以市场调查为基础，构建分析模型来估算客户流量。结合对当地人均零售消费额的判断，可以推算出项目的潜在零售额。再参照地区商业设施的平均零售额，便可得出该地址适宜发展的商业房地产规模。
▣ 项目土地取得及政府许可
在完成商业房地产项目的市场前景与可发展规模的综合分析后，紧接着面临的是项目土地的取得及政府相关许可的申请。土地取得，即投资商需与政府土地主管部门商定价格，并从政府土地部门获得特定地块一定期限的开发使用权。而政府许可，则是指向政府相关主管部门提交商业房地产项目的建设申请，并获得政府计划委员会、规划局、商业委员会等机构的批准。
在项目土地取得过程中，需遵循两大标准：首先是土地规模标准，确保土地能够满足商业房地产项目的功能需求；其次是土地价格标准，因为土地价格将直接影响项目的市场竞争力。特别是在项目初期，较低的土地价格有助于减轻前期的资金压力。
▣ 项目定位的进一步细化
在商业房地产项目的开发过程中，项目定位的细化是一个至关重要的环节。它涉及对目标客户群体的深入剖析、市场定位的精准把握、产品形态与特色的细致构思，以及启动策略和财务测算的周密规划。这步骤的准确性与项目的最终成败紧密相关，因为任何定位上的偏差都可能导致项目的失败。因此，需要反复探讨、不断修正，以确保项目定位的准确性，使其能够紧密贴合市场需求。
在实际操作中，第四步与第五步往往是并行进行的。在项目土地获取的过程中，取地团队会不断地根据市场反馈来修正项目的定位；同时，在项目定位的深化过程中，取地工作也已悄然展开。这种互动与协同，确保了项目定位的准确性与时效性。
▣ 项目规划设计
项目的规划设计环节涵盖了方案的构思、初步规划和施工图制作等多个方面。其中，方案设计被视为整体规划设计的核心，它不仅决定了商业房地产项目的整体布局，还影响了内部功能、土地利用率、空间使用效率以及未来商铺的租赁潜力。设计阶段需要综合建筑技术和市场反馈。初步设计和施工图设计则是在方案设计的框架下，进一步从纯建筑技术的角度进行细化和深化。
通常，开发商会选择与国外设计机构合作进行方案设计，以确保设计的高度专业性和创新性；而初步设计和施工图设计则多委托给国内设计单位，以充分利用本地资源和优势。这种分工合作的方式既经济实惠，又能保证设计质量。然而，与国外设计机构的合作过程中，必须明确方案设计的深度要求，以避免因深度不足而影响后续设计的顺利进行。
▣ 设计、市场与财务方案的整合
在商业房地产的开发过程中，投资商需将建筑师的概念设计方案呈现给商业房地产市场专家或商业策划公司。这些市场专家或商业策划公司会基于市场角度，对概念设计提出宝贵的修改建议。经过多轮的沟通交流，最终确保设计方案能够紧密结合市场需求，具备准确的市场定位。各方案的整合确保了项目的可行性及市场适应性。
▣ 政府许可
在完成项目方案的系统化整合后，必须向多个政府部门提交相应的文件，包括可行性研究报告、方案设计、交通方案、消防方案、环境评估报告、用电方案等，并获得这些部门的认可与批准。这个过程通常需要耗费至少半年左右的时间，因此必须给予高度重视。政府审批环节是项目合法运营的前提。
在政府许可的各项环节中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批等核心环节，将对项目的最终规划、交通条件、消防安全以及电力和市政配套设施产生直接影响。任何审批环节的重大变化都可能对项目的投资回报预测造成影响。因此，在项目可行性审批过程中，合理安排与政府的公关活动显得尤为重要。
▣ 项目招投标
在开发商深化项目设计方案并获得规划审批及土地使用许可后，会进入项目招投标的环节。这一阶段旨在通过公开、公平、公正的招投标程序，选定合适的施工企业、监理单位、工料测量师以及后续阶段的机电咨询商等合作伙伴，从而为项目的顺利施工奠定坚实基础。
▣ 项目的财务核算与资金需求方案
在开发商完成项目设计方案后，财务核算环节变得尤为关键。这涉及到委托专业财务融资机构对商业房地产项目的成本、收益、投资回报率及敏感性分析进行深入剖析。这些数据为投资商提供了微观量化的决策依据，助力其做出明智的投资决策。在核算过程中，财务融资机构需充分考虑项目市场前景及发展规模的可行性，并基于分析结论做出合理推断。
▣ 融资方案与融资操作
在完成项目的财务核算后，财务融资机构需进一步细化项目的资金需求量及资金流量。这包括宏观地编制项目的工程资金量及资金流方案。开发商在制定融资方案时，必须综合考虑其自有资金状况、企业自身资源以及股权策略。项目的财务核算、资金需求方案的准确性以及融资方案的合理性，对于开发商准确评估项目的可行性具有重要意义。
▣ 市场策划与招商策略
在商业房地产中，市场的策划与招商策略是确保项目成功的关键环节。有效的市场策略和招商方式能提升项目的商业价值。招商策略决定项目的招商进度和招商效果，尤其是对于国际知名零售商的引入，是项目招商中的关键一环。
▣ 价格与租金策略
在商业房地产项目中，针对商铺的出售与出租制定合理的价格与租金策略至关重要。合理的定价和租金设定直接影响项目的招商效果。
▣ 管理公司选择
在商业房地产项目中，物业管理公司的选择对项目的长远成功影响巨大。优秀的物业管理公司不仅能推动招商和融资工作的顺利进行，还能对工程的整体进展产生积极影响。
